・収益物件を購入したら諸費用はどんな費用がいくらかかるのかご説明します。

�@登録免許税
　　−いわゆる登記費用と言われるものでこれは国税です。税額は購入される物件の固定資産税評価額の1％がかかります。 　（30,000,000+50,000,000）×1％＝800,000円　となります。これは取引の時に現金で必要です。

　 登記費用といえば、上記の税金の他に司法書士の登記報酬が必要になります。だいたい50,000円〜100,000円くらいです。 購入資金を金融機関で借り入れる場合は上記に抵当権設定費用が追加されます。これは設定額の0.4％です。

�A仲介手数料
　　 −これは物件の購入代金の3％+60,000円です。今回のケースでは、
　 100,000,000円×3％+60,000円＝3,060,000円　に消費税が必要です。

�B不動産取得税
　　 −これは県税で購入後約４ヶ月位で振興局より請求がきます。住居系の物件で固定資産税評価額の3％です。
　（ ただし、現在は特例として土地の評価額を１／２として計算します。）今回のケースでは、
　 （30,000,000円÷2+50,000,000円）×3％＝1,950,000円が 物件購入後約４ヶ月後に必要となります。

・固定資産税評価額とは、市町村の税務課（東京都２３区では都税事務所）にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額のことです。

（1）固定資産税評価額は、次のような税金を計算するときに使います。

　　(a)　固定資産税や都市計画税の税額
　　(b)　不動産取得税や登録免許税の税額
　　(c)　相続税や贈与税を計算するときの土地や建物の評価額

（２）　評価額はどう決まるか

　固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。 評価額は、土地については時価の６０〜７０％（公示価格の７０％）、建物については建築費の５０〜７０％ぐらいです。 評価額は原則として３年ごとに見直し、評価替えが行われます。３で割る事の出来る年、すなわち平成１５年は評価替えの年です。土地については、地価の動きにより評価額を変更しますから、最近の地価の下落を受けて、平成１２年の評価替えでは多くの地域で評価額が引下げられました（ただし、前回の評価替え時の負担調整との関係で、必ずしも、固定資産税が減少するとは限りません）。建物については、評価替えがあっても前の評価額のまま据置かれるのが普通でしたが、最近は少し減額される場合もあります。評価額を登録した固定資産課税台帳は、通常、毎年３月１日から３月２０日までの間縦覧することができます。 台帳を見て評価額に納得できないときは、通常、３月１日から３月３１日までの間に審査の申し出をすることができます。 この期間に審査の申し出がなければ、台帳の評価額どおりで確定します。

・まず、物件を選ぶ際の注意点を列挙します。

�@立地条件
　収益物件はこれに尽きるでしょう。立地のよい場所はやはり入居需要が旺盛で、空室率が少ない要因の第一条件です。

�A建物の差別化
　建物の差別化ができている事は入居率を高く維持できる要因です。デザイナー系の物件や輸入住宅系のような物件は少ないので、 古い物件を購入してリニューアルするのも一つの手段です。

・一般的には毎月のローンの支払い額が家賃総収入金額の半分程度が理想とされています。
　無理のないプランをたてましょう。

　建築後年数が経過している物件で長期のローンを組むのは、危険でかつメリットも少なくなってしまいますので、築年数＋ローンを組む年数の合計は３０年以内におさめるのが理想とされています。例えば建築後１５年の物件であれば、１５年以内のローンで完済することが求められます。 それから自己資金は物件総額の２割＋諸費用が現金で必要になりますので、だいたい３割くらいを目安にご用意いただくと計画が立てやすくなります。

ただ、自己資金を３割用意するのは理想ですが、現実はそんな人は少ないと思います。今　金融機関でも、不動産投資を応援するローン商品がたくさん出ていますから、不動産会社でご相談の上紹介してもらうのが得策です。また、ファイナンスに強い不動産会社を選ぶことも不動産投資では大変重要なことなのです。

・不動産投資とはミドルリスク・ミドルリターンである。
　まずこの章ではリスクを理解して、そのリスクにどう立ち向かい減らしていくのかについて学習しましょう。

�@空室リスク
　空室が多く出て家賃収入が当初の予定通りに入らないと収益性が落ちて、最悪ローンの支払いが不能に陥るケースもあります。

→空室リスクを減らすにはどうすればよいか？
　まず、入居需要の旺盛な物件を選択し、常に入居者の需要を先読みしていくことが重要と考えられます。 それにはまず、よいパートナーが必要です。不動産投資のことを熟知した不動産業者と入居客付けをいかに行うのが適切なのかを相談し、それを実行していくことが必要です。優秀な不動産業者は満室経営のノウハウを沢山もっているものです。

�A家賃の滞納リスク
　せっかく満室が続いても家賃の滞納があれば上記と同じことです。滞納リスクを減らすには滞納保証をつけることをお奨めします。 不動産業者によっては入居中の滞納を立て替えてくれるサービスがあります。家賃収入の１％程度の保証料が必要ですが、大変安心感の大きいシステムです。

�B金利上昇リスク
　金利が上昇すると支払い金利が増えるので支払いが増え、ローン支払いが不能に陥る可能性があります。金利上昇リスクはさけられない問題なので、金利が増えても支払いに支障をきたさないように資金計画を立てる必要があります。
　当社でお奨めしている収益物件は表面利回りが１２〜１５％の物件なので、１５年〜２０年の返済期間のローンですと７〜８％に金利が上昇してもローンの支払いに支障をきたさないと思います。無理のない支払い計画を綿密に練ることが重要です。これも、優秀なパートナーを見つけて一緒に資金計画を練ることが必要不可欠です。

�C建物劣化のリスク
　建物が劣化して建物がスラム化する可能性があります。建物の劣化は避けられない事実です。どういう風に回避したらいいか学びましょう。
　 まず、修繕計画を綿密に立てます。１５年に一度くらいのペースで大規模修繕をすることが必要です。 ざっと家賃収入の１０％程度を毎月修繕積立金として積み立てて、積み上がった時点で修繕をするといいでしょう。 大規模修繕を行うと見違えるようにきれいになります。


�D家賃下落のリスク
　物件が古くなったり、周辺環境に変化があると、現状の賃料が維持できず、賃料の値下げを余儀なくされ、ローン返済をカバーできなくなる可能性があります。


�E出口リスク
一定期間保有した後、売却段階でローン残高が売却価格を上回っている可能性があります。その場合、ローンを返済するための追加資金が必要となります。
　　　　回避する方法としては、立地がよく、建物劣化のスピードの緩やかな物件を購入することがあります。

・投資額に対していくらの収入が得られるのかということです。

　 一般的によく使われる表面利回りとは、家賃収入＋共益費収入＋駐車場収入等総収入の年収を物件の購入価格で割ったものです。例えば家賃収入などが合計年間1200万円の入るマンションがあるとします。その物件を1億2千万円で購入するとすれば、この物件は表面利回り１０％ということです。しかし、不動産投資はさまざまな経費がかかりますので、それを織り込んで計算しなければ実態にそぐわない投資になってしまいます。そのようなことを考えて計算を出したものが実質利回りというものです。年間の収入家賃から管理費や掃除代や共用部分の電気代や水道代、固定資産税などの諸費用をひきます。それを物件購入価格＋諸費用 （仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など）で割ったものが実質利回りです。これで判断することが重要です。一般的には岡山・倉敷などの中堅の地方都市で表面利回りが約１２〜１３％の物件がよく売れています。 これを実質利回りで置き直すと８〜９％になります。首都圏では表面利回り約６〜８％、大阪・名古屋圏で表面９〜１２％くらいです。大都市になるほどプレミアムバリューが付くため、利回りが低くても売れているという傾向があります。

・不動産会社にも、得手・不得手があります。まず、不動産投資を円滑に遂行できる業者を選ぶべきです。たいていの場合が不動産業者選びで事業の成否が決まる、と言っても過言ではありません。

不動産投資が得意な業者かどうかの判断のポイントは、

�@不動産情報誌・ネットで売り物件を沢山扱っているかどうかチェックする。

�A沢山扱っている業者であれば連絡して、この用語集の中の項目にあるような質問をしてみる。
　　→得意な業者であれば的確で明快な答えがすぐに返ってくるはず。大切な財産を預けるわけですからしっかりチェックしてください。

�B客付け業務・管理業務が得意である。
　　→不動産投資は客付けと管理が命である。このことを肝に命ずるべきです。管理部門や客付け部門を持たない不動産会社にありがちのなが、購入する時の売買仲介手数料欲しさに、購入してもとうていうまく回らない物件を斡旋して、後でトラブルになっても知らん顔をする業者です。その点管理部門を自社でかかえている業者は比較的良心的な会社多いように思います（一慨には言えませんので注意が必要です）。 まず、管理会社と賃貸仲介部門をかかえている会社は市場の動向（賃貸で売れ筋はどのような商品なのか）というマーケットリサーチが しっかりできている会社が多い。ただしあくまでもそのような傾向があるということですので、そのように判断してください。

�C購入してもあきらかにお客さまにメリットのない物件をしつこく勧める業者は注意が必要です。
　　→末永く腰をすえておつきあいできる業者から物件を購入すべきです。購入時にお客様が支払う仲介手数料は物件価格の一律３％ですから、信頼の置ける業者を買いの代理でつけて、その業者を通して購入するというスタンスをとれば間違いないでしょう。 そうすれば変な物件をつかまされることはありません。
業者選びは重要です。くれぐれも慎重によく選択してください。
希望の物件を雑誌やネットで見つけたときも直接その会社に電話するのではなくて、まず、信頼できる業者さんにその物件の広告を渡してそれから吟味することをお勧めします。業界のルールで広告を見てその会社に電話をして記名を取られた場合あとから自分の信頼する業者を入れると言っても取り合ってもらえないケースがあるのです。くれぐれも、自分のお付き合いのある不動産会社を通して連絡することをお勧めします。
�Dファイナンス能力にたけている。
　　→もう一つ重要なのは購入する不動産会社の金融機関における信用力が不動産投資に関しては生死を分ける場面が非常に多いのです。どういうことかというと、不動産会社の信用力によって銀行に対応に随分差があるということです。そして、そのような不動産会社なら、どこの銀行が今金利が安くて貸したがっていてどこの銀行は今投資用不動産に対してシビアな状況なのか刻々と状況が変化するその波を察知しているのです。ですから　不動産投資の成否を分けるのは信用のおける不動産会社を選ぶことが非常に重要なことなのです。

・しっかり見学してください。ポイントは間取り図面等と現地を照らし合わせながらじっくりと見比べることです。

・賃貸中の部屋は原則として中を見学できませんから、想像力を働かせて観察することが必要です。外観のひび割れや塗装の劣化などを しっかりチェックしてください。基本的には補修可能な場合が大半ですので、表面部分が相当痛んでいても塗装すれば見違えるくらいきれいになるものです。肝心なことは建物の躯体（くたい）部分に損傷がないかということです。

・立地をしっかりチェックしてください。コンビニ・喫茶・スーパなど生活必需な施設がどの位置にあるのか、自分がそこに住みたいかどうかに置き換えてチェックをしてください。

・定期的に清掃が行われているか？自転車置き場はどんな具合か？など視覚的にわかりやすいのでよく見ておきましょう。 管理人さんがいれば話をしてみるのもひとつの方法です。

・投資用の不動産と言ってもいろいろなタイプがあります。

�@住居
�T）住居の中でもワンルームや１Ｋ、１ＬＤＫの単身者が入居するタイプ
　 一般的にはこのタイプは契約期間が平均して短い物件が多いようです。 が、一番利回りのいい物件がこのタイプです。立地のよい物件であれば駐車場はそんなに多く用意できなくても大丈夫です。ゆっくり見学しましょう。

　エアコン・換気扇・流し台・ガスコンロ・給湯器・照明等が、正常に作動するか、確かめておきましょう。
　また、電気・ガスは閉栓されていることが多いので、入居後修理してもらえるか、しっかりと確かめましょう。 紙に書いて営業マンに渡しておけばより確実です。

　病院・スーパー等生活に必要な施設はあるか？また周辺の交通量は？ 駅までの距離は？など不動産会社の担当者にどんどん尋ねましょう。
　車で見学にいくなら、行きたい場所によってもらっても いいでしょう。たぶん、気持ちよく応じてくれるはずです。

　不動産投資といっても、自己資金だけで行われることは稀ではないでしょうか？多くの投資家は自己資金だけで不動産を購入するわけではありません。 ほとんどの場合、借入金との併用によってより大きな投資を行い収益の拡大を目指すことが行われています。その目的は従来からの実物不動産投資と同じようにレバレッジ効果を求めることに他なりません。レバレッジとは“てこ”のことです。みなさんも小学校のとき、下の図のような『てこの原理』を使って重い物を動かしたことがあるでしょう？その時、どういう感想を持ちましたか？きっと「意外と簡単に動いた」「ぜんぜん力をかけずに動かせた」と思われたのではないかと思います。
　金融の世界でも「てこの原理」（レバレッジ効果）を利用することで、実際にかける力（自己資金）以上の効果を引き出し、より大きな収益を得ることができます。当然、てこを利用できるだけの下に押し出す力が出せること、つまり投資物件の利回りより借入金の金利が低く、収益が挙げられるようになっていることが絶対条件になります。その点を間違えなければ、「レバレッジ効果」により実際の利回り以上の収益を得ることができます。
以下わかりやすく説明します。↓
例えば貴方が宝くじに当選して１億円手に入れたと仮定します。 現金　１億円で１０％の利回りの不動産を購入した場合
�@１億円を１０％の不動産投資で運用した場合
１億×１０％＝１，０００万円／年間家賃収入
�A１億円を自己資金として４億円を金利３％で借りて５億円で１０％の利回りの不動産を 購入した場合
借入金の返済期限は２０年とする。
１億円―自己資金
４億円―２０年返済で３％の金利で調達
５億×１０％＝５，０００万円／年間家賃収入
借り入れした４億円の返済を２０年で元利均等払いすると 年間２，６６０万円の返済になる。
５，０００万円―２，６６０万円＝２，３４０万円
自己資金に１億円に対する利回りは２，３４０万円÷１億円＝２３．４０％になる。
そして２０年で借入金を全額返済することができる、２０年後の不動産の価格は予測不能だが、仮に土地建物の物価上昇額と建物の減価額が同じだとすると５億円で売却できることになる。そう仮定すると２０年後５億円の物件が自分の所有になる。
�@ と�Aを比較検討してみればよく分かるのだが
�@の場合は２０年間で総額 １， ０００万円×２０年＋１億円＝３億円 を手に入れた計算になる。
　一方�Aの場合は２０年間で総額 ２， ３４０万円×２０年間＋５億円＝９億６，８００万円 を手に入れたことになる。 もともと同じ資産でも投資手法によってこれだけの差がでるのです。 これがレバレッジ効果なのです。

　投資用不動産を購入して賃貸経営を行う場合、１年間の賃料収入から必要経費（管理手数料や建物の修繕費、減価償却費、火災保険料、固定資産税、 ローンの利子など）を差し引いた金額が「不動産所得」となります。この不動産所得は購入してすぐの場合ほど、また新築マンションほど、 減価償却の償却率やローンの利子額が大きいために税務上は赤字となるのが一般的です。 （※尚、当然ですが、売上が経費を上回って黒字の場合には減税にはなりません。）そしてこの赤字分（損失額）は、「損益通算」で給与などのほかの所得から差引くことができます。つまり損益通算で年収の総額が抑えられることにより、所得税や（翌年の）住民税の税額が軽減されるなどのメリットが出てくるわけです。

　　リスクを理解するの章でも述べたように不動産投資のリスクとして建物の劣化があげられますが、火災は一瞬にして建物が滅失してしまうケースです。また、東南海地震などの発生する可能性もありますのでリスク回避のためにぜひ加入すべきです。

　敷金については、賃借人からの預かり金ですので解約時には賃借人に返還しなければなりません。従って売買代金決済時に売り主から買い主に移管する場合が大半ですが、場合によっては敷金の負担は購入者が行うという特約が付く場合がありますので事前に協議することが必要です。